La Compañía MERLIN Properties ha cerrado el ejercicio 2022 con unos ingresos totales de € 460,7 millones (incluyendo rentas brutas de € 452,8 millones), un EBITDA de € 334,7 millones y un beneficio operativo de € 290,5 millones (€ 62 céntimos por acción).
El valor bruto de los activos se sitúa en € 11.317 millones, absorbiendo una importante expansión de yields (+44 pbs) con impacto moderado en las valoraciones (-1,5% LfL vs 2021) gracias a un extraordinario rendimiento operativo basado en crecimiento de rentas y mayor tasa de ocupación. El valor neto de los activos asciende a €7.363 millones (€ 15,67 por acción), con una disminución del 2,7% vs 2021.
Tras la distribución a los accionistas de €561 millones o €1,20 euros por acción, el nivel de endeudamiento (“LTV”) se sitúa en 32,7% (vs 39,2% en 2021), con una posición de liquidez de € 1.856 millones y con el vencimiento medio de la deuda en 4.9 años. Asimismo, se han repagado más de 2.000 millones de euros de deuda y el 100% de los bonos existentes se han convertido en bonos verdes. El bono de €743 millones que vence en abril del 2023 se ha refinanciado a un coste muy atractivo (MS + 126 pbs), alargando el vencimiento medio de la deuda a 5.8 años y sin vencimientos hasta mayo de 2025.
Centros comerciales
- Evolución del negocio
La ocupación en centros comerciales (95,0%) sigue aumentando (+73 pbs en 2021). Sólido rendimiento operativo de la cartera con las ventas de los inquilinos por encima de niveles pre-Covid (+2,7%), las afluencias en diciembre superan ya la cifra de 2019 (+0,3%) y la tasa de esfuerzo se sitúa en mínimos históricos (11,8%).
Oficinas
- Evolución del negocio
Importante aumento de las rentas like-for-like (+6,0%) gracias al aumento de la ocupación (+245 pbs vs. 2021), la indexación a inflación y la subida de rentas en las renovaciones. Se ha batido la indicación de ocupación dada al mercado a principios del ejercicio (91,5%), situándose ésta en 92,5%.
- Plan Landmark
Únicamente queda pendiente la reforma de Plaza Ruiz Picasso 11, que se entregará a finales de año y se encuentra prácticamente alquilado a inquilinos de primer nivel y a rentas máximas de mercado.
Logística
- Evolución del negocio
Excelente comportamiento de la cartera logistica en el año con un crecimiento de las rentas like-for-like del +8,6% gracias a la ocupación, indexación a inflación y al incremento de rentas en renovaciones. Año muy interesante en cuanto a comercialización con más de 294.000 m2 firmados. Ocupación virtualmente plena tanto en MERLIN (97,0%) como en ZAL Port (99,7%).
- Plan Best II & III
Continúa el desarrollo de los planes Best II y III, habiendo entregado este año tres proyectos con más de 115.000 m2 alquilados al 100%. La compañía cuenta con más de 550.000 m2 de suelo para desarrollo que permiten a MERLIN acompañar a sus inquilinos en sus futuras fases de expansión.
Plan Mega (Data Centers)
Las obras de Bilbao-Arasur, Madrid-Getafe y Barcelona PLZF progresan adecuadamente y está previsto que se entreguen en la segunda mitad del año con 3MW disponibles en cada uno de ellos.
Valor de la cartera de activos
El valor bruto de los activos (“Gross Asset Value” o “GAV”) de MERLIN asciende a € 11.317 millones a 31 de diciembre de 2022, según las tasaciones realizadas por Savills, CBRE y JLL. El descenso en las valoraciones ha sido muy moderado (-1,5% LfL) gracias a un excelente rendimiento operativo, que ha absorbido en gran medida la expansión de los yields.
Actividad inversora y desinversora
En cuanto a la actividad inversora en el ejercicio, destaca la adquisición de dos edificios de oficinas prime por valor de 131,5 millones de euros. Estos activos son Liberdade 195, un edificio de 16.510 m2 en la avenida más exclusiva de Lisboa y un edificio en AZCA de 3.665 m2 adyacente a nuestro desarrollo de Plaza Ruiz Picasso 11.
En cuanto a la actividad desinversora, destaca la venta de la cartera BBVA por 1.987 millones de euros. Esta cartera generaba 83,6 millones de euros de rentas brutas anuales y se vendió al inquilino con una prima del 17,1% sobre valoración. Adicionalmente, a lo largo de 2022, el Grupo ha vendido otros activos por un total de 112,6 millones de euros con una prima sobre GAV del 8,7%, incluyendo cuatro edificios de oficinas (33.783 m2).
Sostenibilidad
En materia de sostenibilidad, el buen año de MERLIN se ha visto fuertemente refrendado en los ratings de sostenibilidad, puesto que ha mejorado su puntuación con respecto a 2021 en todos los índices (GRESB, CDP, S&P Global, Sustainalytics, Bloomberg y Vigeo Eiris). Merece la pena destacar dos hitos: la inclusión de MERLIN en uno de los ratings de sostenibilidad más prestigiosos del mundo, el Dow Jones Sustainability Index, por segundo año consecutivo y la gran mejora en el rating de Sustainalytics, que sitúa a MERLIN en el 1% de las compañías mejor valoradas del mundo.
Perspectivas para 2023
En ausencia de externalidades macroeconómicas, en las tres categorías de activos principales (oficinas, naves logísticas y centros comerciales) se prevé un mantenimiento de los niveles de ocupación, a la vez que las rentas se seguirán viendo beneficiadas por la inflación, al estar los contratos de arrendamiento indexados al IPC.
La estimación de beneficio operativo (FFO) para el ejercicio 2023 es de 58 céntimos de euro por acción. El dividendo complementario, adicional al dividendo a cuenta de 20 céntimos distribuido en diciembre 2022, será propuesto por el Consejo de Administración en próximas fechas, sujeto a la aprobación por parte de la JGA y distribuible en mayo 2023.
