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Los inversores del sector retail apelan a la sostenibilidad para incrementar el valor de sus activos

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El nuevo estudio de JLL Valuation Advisory, titulado «Valorando el sector retail en su camino hacia el ‘cero neto’» (Valuing Retail in its Global Journey to Net Zero Carbon) muestra cómo la pandemia de COVID-19 ha impulsado a los inversores a centrarse más en cuestiones climáticas y de sostenibilidad a la hora de adoptar sus decisiones en materia inmobiliaria. La creciente concienciación e importancia que las partes interesadas atribuyen a los factores ESG significa que todos los activos —incluidos los comerciales— se verán afectados por los retos que la sostenibilidad plantea a largo plazo. La forma en que los propietarios y los inversores dan respuesta a estos desafíos repercute en las valoraciones de los activos.

El valor de un activo está estrechamente relacionado con el impacto y los beneficios que aporta a sus ubicaciones y comunidades interesadas. Un factor importante a la hora de potenciar el valor en cualquier estrategia retail es garantizar que éste genere un impacto social positivo tanto para las partes interesadas como para el entorno.

«JLL es la guía fundamental sobre la cambiante realidad del valor de los activos inmobiliarios», explica Mark Wynne Smith, Global CEO de Valuation Advisory. «Las personas, el planeta y los beneficios están ahora firmemente enraizados en la base de nuestros servicios de asesoramiento sobre riesgo/rentabilidad, incluida la valoración de centros comerciales y activos retail. Si el objetivo de cero emisiones netas de carbono se va a convertir en la referencia futura para el sector retail, para aquellos edificios que no presenten una huella de carbono neutra, los costes asociados a las reformas y la compensación de emisiones impactarán en sus ingresos netos y, con ello, en su valor futuro».

¿Qué factores impulsan el cambio?

Las peticiones de los propietarios, inquilinos, financiadores y clientes contribuirán a impulsar esta adopción. Las empresas de todo el mundo están estableciendo sus propios compromisos en materia de cero emisiones netas de carbono, incluida JLL, lo que repercutirá profundamente en los mercados en que operan. Estas compañías deberán sopesar dónde asignan su capital para cumplir sus objetivos ESG sin dejar de ser rentables.

Vertebrar las decisiones de inversión incluyendo por adelantado las preocupaciones ambientales y climáticas puede generar ahorros para las empresas. Según un estudio de Naciones Unidas, el riesgo climático constituye un riesgo de inversión, ya que los desastres asociados al clima mundial han aumentado un 83 % durante los 20 años transcurridos entre 2000 y 2020.  Las amenazas asociadas a las condiciones meteorológicas extremas, como inundaciones y olas de calor, plantean notables riesgos no sólo para las personas, sino también para las infraestructuras y los edificios.

El desafío para el sector retail

Los datos de 2012 del Monitor de Riesgo de Carbono en Bienes inmuebles (Carbon Risk Real Estate Monitor, CRREM) de la Unión Europea muestran que los centros comerciales europeos fueron los segundos mayores consumidores de energía, por detrás únicamente de los hospitales. Para cumplir el objetivo de cero emisiones netas de carbono, los activos retail deberán reducir sus emisiones en entre un 78 % y un 95 %. Aun invirtiendo en acondicionamientos de última generación, será difícil que los centros comerciales cumplan estos objetivos, dado que unos desembolsos de ese calibre provocarían que tanto los inquilinos como los consumidores modifiquen sus hábitos de consumo de forma sustancial. Otra opción sería que los propietarios se centren en la neutralidad en emisiones de carbono al tiempo que utilizan compensaciones de carbono e incorporan soluciones de sostenibilidad eficaces en la gestión de activos retail.

Por regla general, la actividad en el sector retail conlleva que un producto físico cambie de manos, lo que genera emisiones a lo largo de todo el ciclo de vida del producto, incluida su fabricación, transporte, distribución y venta. En el caso de los inquilinos, reducir la huella de carbono en estas áreas resulta más eficiente que centrarse en los establecimientos físicos. No obstante, tan solo 83 de las 1.422 empresas que suscribieron los objetivos de sostenibilidad con base científica están clasificadas como retail.

A fin de reducir su huella de carbono, resulta fundamental que se analicen las actividades de comercio electrónico y distribución online. Los analistas pueden argumentar que los establecimientos físicos son una forma más eficiente de transportar productos y que cumplen una función esencial para conseguir que la industria retail sea sostenible. Según datos de Sequoia Partnership, entregar un único producto en el hogar de un cliente requiere hasta 11 veces más combustible que llevarlo a un centro de distribución. Además, las tiendas físicas propician una menor cantidad de devoluciones y residuos. Según datos de la empresa procesadora de devoluciones B-Stock, un 30 % de los artículos comprados vía online son devueltos, frente a solo el 10 % en el caso de las ventas efectuadas en tiendas. Aunque los establecimientos físicos pueden ayudar a cumplir los objetivos en materia de sostenibilidad, determinar cuál es el uso más sostenible de los espacios continúa siendo complicado.

Promoción de cambios sostenibles

Los inversores y los propietarios deberían buscar vías para realizar cambios sostenibles y de amplio calado en sus activos retail, lo que incluye obtener certificaciones de edificio ecológico, incorporar sistemas de embalaje Green Boxe incluir cláusulas verdes en los contratos de alquiler.  Otros métodos podrían ser instalar paneles solares, equipos de recogida de agua de lluvia y estaciones de recarga de vehículos eléctricos; aportar transparencia sobre la sostenibilidad de los activos; mejorar la luz natural y la ventilación; incorporar mediciones de uso referidas a la sostenibilidad; mejorar la cartera de inquilinos incluyendo ocupantes centrados en los criterios ESG y adoptar decisiones orientadas a reducir costes.

¿Cómo afectará esto al valor de los activos?

Conforme los requisitos mínimos de sostenibilidad vayan aumentando y los distintos actores adopten planes ambiciosos y urgentes para cumplir los objetivos de cero emisiones netas y neutralidad en carbono, los activos retail deberán incorporar la sostenibilidad de manera tanto revolucionaria como eficaz a fin de continuar siendo una clase de activo apta para la inversión. Si bien cabe que estos cambios no incrementen su valor de forma inmediata, sí que les brindarán protección frente a la erosión del valor y la obsolescencia.

«Lo que antes era una opción, como la sostenibilidad en los inmuebles, se ha convertido ya en una necesidad para los inversores. El movimiento, que se inició en el segmento de oficinas, es ahora una realidad también en el sector retail. Aquellos propietarios que quieran añadir valor a sus activos comerciales deberán incorporar la sostenibilidad en todos los ámbitos del inmueble», añadió Silvia Damiano, Directora de Valoraciones de JLL España.

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