Por Luis Basagoiti Robles, Doctor arquitecto

El problema de la vivienda asequible, sea pública o privada, es un problema estructural en España por muchos años, en especial en las áreas metropolitanas, con alta densidad de población. Está claro que hay mucha más demanda que oferta en ese segmento de vivienda, y ello presiona al alza el precio de los pisos.

Pero ¿Por qué son tan altos los precios de la vivienda?

Básicamente el problema es el coste del suelo edificable. La construcción ha subido algo sus costos, por la inflación, la energía y la falta de mano de obra cualificada, pero nuestras constructoras siguen siendo muy eficientes y prueba de ello es que operan mucho fuera de España.

El problema por tanto es el suelo

¿Es escaso? Sí y no. En España, un 2,5% del suelo es urbano, un 4,5% es urbanizable y un 10% está protegido. Por tanto tenemos mucho suelo disponible, y España por definición es un país de baja densidad en términos de población por km². Sí hay suelo, pero no conseguimos tener suelo urbano disponible y menos a corto plazo.

Es un problema de regulación normativa, de plazos de tramitación, 17 leyes del suelo autonómicas mas la Ley del Suelo Estatal  y el conjunto  de ordenanzas municipales.

Tardamos mucho en transformar suelo  rústico a urbano finalista, listo para construir. Inexplicable si tenemos tanta materia prima  ¿no somos capaces de transformarla rápido?

Pues no, ni rápido ni lento. Los PAUs del Este de Madrid han tardado 25 años en empezarse, la Operación Chamartin lleva desde  1987 y ahí seguimos. La Operación Campamento  anuncia su reactivación, como otras veces en el pasado…..Pero no hay gruas.

Así que el Estado debería promulgar leyes YA para acelerar el proceso de transformación de suelo. En el pasado hubo una ley que calificaba todo el suelo como urbanizable (salvo el protegido, claro), pero se derogó. Inexplicablemente se dijo que para que no se aprovecharan los especuladores.

Se consiguió el efecto contrario: al haber menos suelo disponible, se especuló con el poco que quedaba y subió de precio. Y nuestros políticos ¿no lo vieron venir cuando derogaron la ley que permitía que todo el suelo fuera urbanizable?

El segundo problema es el orden de “fabricación” de nuestros nuevos  barrios. Primero hay que disponer las infraestructuras (transporte público, carreteras, alcantarillas, energía y agua), luego los equipamientos (escuelas, hospitales, servicios básicos) y finalmente las viviendas.

El problema es que lo hacemos al revés, casi siempre. Los PAUs del Norte de Madrid, recientemente ejecutados, no tienen Metro. Se ha dispuesto un modesto tranvía en superficie como solución alternativa. Progresamos inadecuadamente.

Y el tercer problema  es la velocidad de construcción. Asumamos que construir sobre suelo finalista nos lleva 3 años: 1 año para proyectos y licencia -siendo muy optimistas- , y 2 años para construir. Así que los ayuntamientos deberian tramitar las licencias en tres meses, no más.

Si usáramos la prefabricación industrializada (confieso ser un ferviente defensor de esta tecnología), abarataríamos costes un 15%, y reduciríamos tiempos de construcción a un año. Las normativas cada vez más exigentes (código técnico, medidas de ahorro energético, medioambiente) incrementan los plazos/costes y obligan a usar la prefabricación como única solución.

Por métodos convencionales sube el precio y se tardaría más en construir. La mano de obra de construcción es cada vez menos cualificada. Hay que recurrir a la industrialización, mucho más eficiente que la construcción “in situ”.

Y por último, nuestro modelo:  ¿compra o alquiler? Lo normal es que los jóvenes se emancipen vía alquiler los primeros años, al inicio de su vida profesional. Nuestro parque de alquiler es escaso, tanto en porcentaje como en  valor absoluto en nº de unidades.

Pero el Estado, no tiene capacidad industrial para producir viviendas públicas. El Estado es estructuralmente lento. Siempre. No depende del partido gobernante.

Y los inversores sufren sus cambios normativos o la falta de impulsión administrativa. Los inversores, motor del parque de las viviendas en alquiler, sufren el mayor costo del IVA del suelo (21%) y la construcción (10%) en el inmovilizado, no deducible y además les aplican la regla de prorrata de IVA.

Solución: IVA del alquiler a tipo 0%, en lugar de exento. Para el inquilino es neutro, pero al inversor se le reducen los costes al deducirse el IVA y la prorrata de IVA  es 0. Y en consecuencia se podrán bajar los precios de alquiler. No por intervenir el precio  o entrar en un mercado regulado, sino por bajar costes y aumentar oferta.

¿La compra? Con una hipoteca a largo plazo e intereses razonables, es afrontable, si el precio de acceso es moderado. Pero los intereses han subido mucho recientemente, y ello obliga a financiar a menos plazo o a que la parte financiada sea menor.

Por tanto, eso exige reducir los costos, o el promotor mantendrá sus márgenes sobre costos elevados, y los traslada al comprador. Si en viviendas asequibles bajásemos el IVA del 10% al 4%, algo se abarata el precio final. ¿Cómo bajamos los costos?

Con las medidas mencionadas, a modo de resumen:

–          Aprobar una ley paraguas para todo el Estado, que agilice urgentemente la calificación de suelo, simplificando procesos administrativos. Aprendamos de los errores del pasado.

–          Políticas de inversión en economía productiva, para que las empresas privadas puedan generar suelo y urbanizarlo.

Fomentar la prefabricación, es tecnología punta y financiable por las ayudas de Next Generation.

Si queremos un Marco Normativo para que los privados construyan e inviertan a gran escala, hay que ayudarles, no poner palos en la rueda.

–          Imponer a los ayuntamientos un plazo máximo de tres meses para conceder la licencia, o se otorgará por silencio administrativo.

–          IVA: modificar el IVA del arrendamiento de exento al 0%,  el IVA de la compra del piso del 10% al 4% y el IVA del suelo del 21% al 10%,  sólo en el segmento de viviendas asequibles.

El Estado NO es capaz de promover a la velocidad que el mercado demanda. Y al privado se le sataniza. ¿Quién lo va a hacer entonces? ¿Los políticos en sus programas electorales y por generación espontanea ? Voluntarismo puro.

No podemos intervenir una economía de mercado, pero sí ayudar a que los inversores/promotores privados aumenten su oferta para atender la demanda. Querido Estado… ¿lo entiendes o sigues en un mundo paralelo, como un error en Matrix?