Por Alejandro Sánchez-Marco, director del área de retail del departamento de Capital Markets de Catella

Como categoría algo distinta dentro del retail, los locales comerciales prime siguen siendo un polo de atracción muy grande para los inversores privados o family offices.

Si bien en los 3 años posteriores a la pandemia vimos buenas oportunidades en activos muy prime, en los últimos 12 meses hemos visto ya varias operaciones en las principales plazas españolas en rentabilidades bien por debajo del 4%, indicando una clara vuelta a la normalidad. En esta categoría, el principal requisito es una ubicación buena. Por supuesto se valora mucho también el inquilino y su contrato. 

El sector retail destaca como una opción atractiva para los inversores. Como asesores, identificamos varios valores y aspectos clave que generan interés en la inversión en este sector.

Uno de los principales valores que atrae el interés inversor es claramente la rentabilidad. En comparación con otras asset classes, los parques de medianas y los centros comerciales ofrecen un diferencial de entre 150 y 200 puntos básicos sobre sectores como el logístico, hotelero y, especialmente, el residencial (comparando activos prime en cada sector). Esto convierte al retail en una alternativa de inversión más atractiva en términos de retorno financiero.

Otro aspecto fundamental que atrae al inversor es la presencia de anclas de alimentación. Contar con una locomotora de alimentación dentro de un complejo comercial aporta estabilidad y genera afluencia de visitantes durante la semana por ser un comercio de primera necesidad. Además, la presencia de marcas líderes en cada segmento del retail es también muy relevante de cara a atraer capital institucional.

La conveniencia es otro factor clave. Los centros o parques urbanos que están integrados en el tejido residencial tienen un alto atractivo, especialmente en inversiones de volúmenes moderados. Mientras que los grandes complejos comerciales tienden a ubicarse en las periferias, las ubicaciones urbanas con accesibilidad y proximidad a los consumidores se perciben como una inversión sólida y de menor riesgo.

El potencial de crecimiento es esencial para muchos inversores activos en retail, que generalmente tienen un perfil “value add”. Estos buscan generar valor mediante la gestión activa o el crecimiento de rentas. Aunque se observa un creciente interés de inversores con menor coste de capital, la mayoría sigue priorizando activos con margen para la optimización y mejora en la rentabilidad.

La estabilidad de los contratos de arrendamiento también juega un papel crucial. Contar con las principales locomotoras en una situación arrendaticia estable, con un obligado cumplimiento de al menos 4-5 años, facilita el acceso a financiación bancaria en condiciones favorables, garantizando además un flujo de caja predecible en el corto y medio plazo.

Asimismo, la competencia controlada es un elemento determinante. Los activos ubicados en zonas donde la competencia está estabilizada o es limitada generan mayor confianza entre los inversores. En cambio, la presencia de proyectos futuros en zonas de influencia de un activo puede afectar negativamente su valoración y dificultar la financiación, debido al riesgo de fuga de inquilinos o disminución en las ventas.

Finalmente, dentro del retail, los locales comerciales prime siguen siendo altamente atractivos para inversores privados y family offices. En esta categoría, la ubicación es el factor más determinante, seguido del perfil del inquilino y las condiciones del contrato.

En conclusión, la inversión en retail sigue ofreciendo oportunidades atractivas para los inversores que buscan rentabilidad, estabilidad y potencial de crecimiento.

Se puede leer en el número de marzo de Hi Retail en la página 26.