La inversión en el mercado inmobiliario logístico en España alcanzó en 2019 los 1.800 millones de euros, una cifra histórica en el sector, como recoge el último Snapshot Logística elaborado por Knight Frank. Esto supone un incremento del 44 % respecto al año anterior, llegando a representar ya cerca del 24 % de la inversión total de terciario (oficinas, retail y logístico). Esta cifra, hace cuatro años, tan solo suponía el 8 %.

Madrid y Barcelona, los mercados más interesantes para los inversores

Según el estudio que elaboran trimestralmente los expertos de Knight Frank, Madrid y Barcelona fueron los mercados más interesantes para los inversores. Durante el último trimestre del año, la capital fue la ciudad que atrajo mayor volumen de inversión, alcanzando los 845 millones de euros, lo que supone un 50 % más del registrado en Barcelona. Aunque el pasado año se advirtió un notable incremento de dicho volumen en ciudades como Sevilla, Valencia, Zaragoza o Bilbao, “debido a la búsqueda, por parte de los inversores, de una mayor rentabilidad que la que ofrecen Madrid y Barcelona”, como señala Alejandro Vega-Penichet, director del área Logística de Knight Frank. Así, el volumen invertido en estas transacciones nacionales pasó, en tan solo un año, de 321 millones de euros a 525 millones de euros, lo que representó un incremento del 63,5 % respecto al año anterior.

El último Snapshot Logística destaca también que, a causa del continuo interés que generan los activos logísticos, tanto en Madrid como en Barcelona las yields prime se comprimieron, ofreciendo a cierre de ejercicio una rentabilidad del 4,75 %. “Por primera vez, estamos viendo que los fondos alemanes (tradicionalmente unos de los inversores con menor coste de capital) están participando en las transacciones más prime del mercado”, precisa Vega-Penichet. “Esto demuestra que los fundamentales del mercado de logístico español son suficientemente potentes para apoyar los niveles de precio que estamos viendo”.

Nichos de mercado

Según la consultora, una de las tendencias más claras que está empezando a manifestarse dentro del sector logístico español, igual que sucede en otros países como Reino Unido y EE. UU, es la del incremento en la demanda por parte de los operadores para naves frigoríficas, impulsado en gran parte por los hipermercados y las empresas farmacéuticas. De hecho, Knight Frank destaca que más del 30 % de la absorción logística en Madrid en 2019 venía representaba por hipermercados, frente al 3,5 % en 2018. El motivo principal proviene del hecho de que muchos hipermercados están en plena fase de transición con respecto a sus cadenas de  suministro, debido a la preferencia del consumidor de hacer, cada vez con mayor frecuencia, la compra vía online.

“La demanda seguirá muy fuerte gracias al aumento de las ventas online en España, lo que motivará que muchas compañías necesiten tener mayor penetración en este nicho de mercado, demandando naves logísticas nuevas y modernas ubicadas cerca del casco urbano para cumplir con sus plazos de entrega cada vez más ajustados y, a la vez, poder respaldar estas naves urbanas con naves XXL en tercera corona, donde se permiten naves de mayor tamaño y con rentas más bajas”, explica Vega-Penichet.

El informe sectorial de Knight Frank refleja, por último, que el e-commerce en España sigue en pleno auge. En los dos primeros trimestres de 2019, la facturación online alcanzó casi los 23.000 millones de euros, y se prevé que la cifra para todo 2019 llegará a alcanzar los 45.000 millones de euros, lo que supondría un incremento superior al 10 %.

Sector logístico, ‘la niña bonita’ del mercado inmobiliario

La conclusión, según los expertos de Knight Frank, es que el sector logístico es “la niña bonita” del mercado inmobiliario, con cerca del 24 % (el 3 % en 2010, el 8 % en 2015) de la inversión total de CRE en 2019 (oficinas, retail y logística).