El sector inmobiliario logístico sigue registrando una buena evolución incluso en la situación actual, con un importante aumento en la contratación en Madrid tal y como refleja el último Snapshot Logística elaborado por la consultora Knight Frank correspondiente al tercer trimestre. Un buen comportamiento al que sin duda ha contribuido el aumento del negocio del e-commerce, que alcanzó en España en el primer trimestre del año los 12.200 millones de euros, casi un 12 % más que en 2019.
El tercer trimestre del año se cerró en Madrid con un take up cercano a los 420.000 metros cuadrados, más de un 55 % superior al volumen registrado en el mismo periodo de 2019, un 65 % superior si se analiza el acumulado del año, puesto que se ha alcanzado la cifra de 700.000 metros cuadrados contratados.
De estos, destaca la contratación de 200.000 metros cuadrados en una sola operación y formato autopromoción. La mayor superficie de contratación en el acumulado del año se registra en la tercera corona, que suma más del 60 % del total. Especialmente relevante es el volumen alcanzado en Illescas, la población donde más metros se han firmado en lo que va de 2020.
Como explica Adrián Romero- Amich, Head of Logistics Leasing de Knight Frank: “En lo relativo a la tipología de producto demandado, en primeras coronas estamos observando una evolución de las naves tradicionales cross-docking hacia conceptos con un aprovechamiento menor de las parcelas (en torno a 30 % m2e/m2s) a favor de una mayor superficie de aparcamiento exterior, así como una mayor automatización de los edificios. Además, se consolida la exigencia del usuario en materia de sostenibilidad y eficiencia energética y se incrementa la aceptación de soluciones de aprovechamiento como las naves en varias alturas o los silos automatizados”.
Por su parte, en Barcelona, entre julio y septiembre se firmaron unos 120.000 metros cuadrados de activos logísticos, cerca de un 8 % menos que en 2019.
En ninguna de las dos ciudades las rentas prime sufrieron variaciones en el periodo, y se mantuvieron durante el tercer trimestre en 5,50€/m2/mes en Madrid y 7€/m2/mes/en Barcelona. En cuanto a la tasa de disponibilidad se sitúa, respectivamente, en el 7 % y en el 3,5 %.
Mercado de inversión
Al analizar el mercado de inversión, se observa un volumen de más de 250 millones de euros en el tercer trimestre del año, alrededor de un 45 % más que en el trimestre anterior. En total, en lo que llevamos de 2020 la cifra de inversión en activos logísticos en España se sitúa en los 640 millones de euros.
Aun siendo una cifra por debajo de lo registrado en 2019 –que fue un año histórico – , esta cifra se encuentra por encima de la media de los últimos cinco ejercicios. Además, tal y como apuntan desde Knight Frank, es de esperar un mayor repunte a cierre de 2020 dado el importante aumento de la actividad que se ha visto en las últimas semanas y de las operaciones que se encuentran en negociaciones finales. Del mismo modo, también se prevé un ligero ajuste de las yields en Madrid y Barcelona a final de año.
James Cowper-Coles, Associate Logistics Capital Markets de Knight Frank, explica que “desde el primer brote de Covid-19 a principios de 2020, el mercado de inversión logística en España ha sido testigo de aproximadamente 25 bps de compresión de yields prime. El crecimiento significativo del comercio electrónico en los últimos meses como resultado de la pandemia ha intensificado enormemente el apetito de los inversores por el sector. Además, la aparición de activos y carteras core en el mercado ha provocado que varios fondos alemanes core que salieron de España después de la crisis financiera hayan vuelto a estudiar operaciones de logística aquí, lo que ha provocado una mayor presión a la baja sobre los yields. A pesar de la interrupción del virus en el primer semestre, esperamos que el volumen de inversión de final de año supere los mil millones de euros y creemos que 2021 será potencialmente un año récord”.
