Retail High Street en Barcelona: misión (im)posible

Barcelona se encuentra entre las veinte ciudades más visitadas del mundo. Cada año recibe nueve millones de visitantes, convirtiéndose en una de las urbes con mayor atractivo tanto para grupos nacionales como internaciones. Barcelona encara un 2020 con la demanda de producto de inversión en aumento, con retos en cuanto a disponibilidad de espacio y apetito inversor creciente.

En la actualidad, cuando un grupo se dispone a buscar un local comercial en venta en zona prime de Barcelona alquilado que ofrezca una cierta rentabilidad, se encuentra con una misión prácticamente imposible. Tanto los fondos de inversión, como los family office y pequeños inversores nacionales y extranjeros, convencidos del potencial y la seguridad que ofrece el mercado inmobiliario barcelonés, se disputan las pocas oportunidades que salen al mercado. Éstas son más bien escasas dado el carácter conservador de los grandes propietarios locales -patrimonialistas y family offices– que no quieren ni oír hablar de deshacerse de ninguno de sus activos. Desde siempre la mentalidad del inversor patrimonialista local ha sido la de mantener su cartera. Si con la crisis hubo un cierto movimiento en el mercado y algunos propietarios decidieron poner a la venta una parte de sus activos, esta tendencia se ha frenado en seco.

La puerta al éxito de la inversión necesita de una combinación exclusiva de tres llaves:

Ubicación

Los inversores nacionales y extranjeros ponen el foco en conseguir operaciones de inversión en Passeig de Gràcia, Rambla de Catalunya, Portal de l’Angel, Portaferrissa, Las Ramblas y Diagonal, es decir las calles y avenidas preferidas por las grandes marcas del retail. Son calles consolidadas que, si bien es cierto que requieren un mayor volumen de inversión, ofrecen mayor seguridad, aunque a una rentabilidad más baja, lo que hace que cuando sale un local en estas zonas tenga un gran número de posibles compradores.

Yield

La yield deseada es la segunda de las llaves. Actualmente la rentabilidad de referencia para los locales super prime está alrededor del 3.3 % en Barcelona. Hay apetito de inversión, pero no a cualquier rentabilidad. El recorrido que un activo pueda tener, refiriéndonos a que su valor en rentas vaya en aumento con el paso del tiempo, hace que su rentabilidad pueda ver en el largo plazo cierto crecimiento.

Contratos regulados

La tercera llave, imprescindible para el éxito de la operación es la seguridad contractual que un operador/inquilino puedan ofrecer. Es muy importante contar con un contrato regulado que dé seguridad y que el operador, a su vez, ofrezca la confianza necesaria para mantener el compromiso contractual.

Competenecia en las zonas prime

Los operadores están enfocados en mejorar sus flagships, consolidando diferentes ubicaciones en una sola mucho más potente. El comercio online está generando un tipo de tienda enfocada en la experiencia ofreciendo, sin duda, un valor añadido al consumidor. En las zonas prime existe mucha más competencia, donde los grandes operadores alquilan superficies más grandes generando, indirectamente, más presión a los operadores más pequeños.

Pese a que las principales ciudades, a nivel mundial, están pasando por un momento repleto de cambios en lo que al retail se refiere, Barcelona sigue ocupando el primer puesto en España en cuanto a rentas máximas alcanzadas. Cerró el año 2018 con un volumen de inversión en locales comerciales de 180 millones de euros y 2019 lo cierra superando esta cifra en más de un 50 %, con más de 500 millones invertidos en seis operaciones.

El atractivo de la ciudad la consolida como un destino de referencia tanto para operadores como para inversores, situándola a niveles históricos y es sorprendente que no haya más rotación de activos sobre todo en un entorno macroeconómico con perspectivas más moderadas/planas.

Por Mònica Manguillot, de Capital Markets de Cushman & Wakefield en España.