El 2023 experimentará un ajuste en volúmenes de inversión, especialmente en el primer semestre del año, para presentar signos de crecimiento y recuperación durante la segunda mitad del año, según CBRE en su informe ‘Real Estate Market Outlook 2023’.

Living e Industrial seguirán siendo los sectores con más capacidad de atracción de inversores, y crecerá considerablemente el volumen destinado a segmentos operativos, tales como hospitales, residencias de la tercera edad, centros educativos y hoteles entre otros.

Concretamente, las nuevas proyecciones de CBRE apuntan hacia una reducción de la inversión inmobiliaria en España para 2023, de alrededor del 20%-30%. “La elevada volatilidad prevista para este año no facilitará la toma de decisiones de los inversores, que serán mucho más selectivos. La mejora del contexto macroeconómico permitirá recuperar la senda del crecimiento de la inversión a lo largo del segundo semestre, aunque dependerá de cuánto se tarden en ajustar los precios. Cuanto más nos retrasemos en este ajuste necesario, más impacto veremos en el volumen de inversión”, ha afirmado Paloma Relinque, directora de Capital Markets de CBRE España.

Mayor polarización y apuesta por la calidad

Elementos diferenciadores como la calidad, el ESG y la flexibilidad de usos marcarán la brecha entre los mejores activos y “el resto” tanto para ocupantes como inversores, por lo que la tendencia de polarización se verá acentuada a lo largo del próximo año.

“Tanto es así que los principales indicadores de rentas y ocupación serán diferencialmente mejores en aquellos activos que destaquen frente al resto con independencia de su tipología (edificios de oficinas de grado A, hoteles 5 estrellas y Gran Lujo, automatización en naves de última generación, etc.) y que cumplan con los mejores estándares de calidad”, según Miriam Goicoechea, Head of Research, CBRE España.

Además, los requisitos normativos seguirán endureciéndose en 2023. Prueba de ello es el reciente Reglamento de Divulgación de Información sobre Finanzas Sostenibles de la Unión Europea (SFDR). Por ello, la evaluación comparativa y la elaboración de informes serán esenciales.

Prime yields próximas a su máximo

El endurecimiento de la política monetaria como medida contra la inflación marcó un 2022 tensionado con incrementos significativos del bono soberano español a 10 años. Esto se tradujo en incrementos directos de las prime yields en todos los segmentos, en mayor o menor medida.

De cara a 2023 se espera que se mantenga esta tendencia ascendente si bien a un ritmo menor ya que las mayores correcciones han sido aplicadas en 2022. Se estima que en la mayoría de tipologías de activo ya se ha recorrido más de un 70% del ajuste máximo esperado, o incluso más en algunos sectores ya próximos a su prime yield máxima.

Sector a sector

El sector Living seguirá siendo el foco de la inversión en 2023, respaldado por una previsión de demanda en aumento frente a una limitada oferta existente, mostrándose los productos menos tradicionales cada vez como mayores protagonistas al ofrecer experiencias vitales y alta flexibilidad. Estos productos menos tradicionales lo conforman las residencias de estudiantes, el flex living (coliving y serviced apartments) y el senior living.

Mientras en 2019 el volumen de estos sectores representó apena el 22% del total de Living, en 2022 aunaron más del 51% del total. En cuanto al mercado residencial en compraventa se adentrará en una fase de desaceleración en 2023 pero será muy acotada en el tiempo, especialmente en lo que hace referencia al mercado de vivienda nueva, que seguirá dando muestras de un buen dinamismo.

También el sector Logístico se mantendrá como uno de los favoritos de los inversores, principalmente por la creciente demanda y los altos niveles de ocupación. La falta de stock, elevada demanda y los elevados costes de construcción harán que continúen creciendo las rentas, no sólo en las principales plazas. Los nuevos proyectos tratarán de cumplir los requisitos de automatización y sostenibilidad cada vez más indispensables para el cierre de operaciones.

“La oferta en construcción seguirá siendo elevada, con más de 1.500.000 m2 a entregar en los próximos tres años en Centro y Cataluña. No se espera una caída de los nuevos proyectos pero sí cierta desaceleración en la inversión en proyectos a riesgo, principalmente debido a la incertidumbre por los elevados costes de construcción, la escasez de suelo y la financiación”¸ ha afirmado Miriam Goicoechea, Head of Research, CBRE España.

En cuanto al segmento de Retail, el producto prime high-street y los supermercados seguirán generando interés y el e-commerce continuará actuando como catalizador, tanto de este segmento como del sector logístico.

En el segmento de Oficinas, los buenos datos del último ejercicio auguran un buen 2023 en el que la polarización ganará aún más protagonismo y se verá un mercado cada vez más complejo para los activos menos actualizados, mientras que los de más alta calidad seguirán incrementando sus rentas. La desaceleración económica que esperamos en 2023 se traducirá en una ligera reducción en las cifras de contratación, tanto en Madrid (en torno a un -5%) como en Barcelona (en torno a un -10%).

Este ajuste no pondrá freno a la recuperación posterior a la pandemia, y a medio/largo plazo esperamos ver cómo la contratación se recupera y alcanza cifras ya equilibradas. Las oficinas siguen en pleno proceso de transformación, con las empresas aún tratando de descifrar qué nuevas formas de trabajo son las que mejor satisfacen las expectativas del trabajador y garantizan, a la vez, la mejor respuesta para las necesidades de la propia empresa.

Respecto a Hoteles, las perspectivas favorables de cara al turismo el próximo año harán que la demanda hotelera mantenga niveles elevados que mantendrán el interés inversor, con una especial actividad en el segmento de lujo. Tanto es así, que cerca del 30% de las nuevas aperturas será de gama alta (5 estrellas y 5 estrellas GL) y que el 50% del total se concentrará en Madrid, Málaga, Valencia y las Islas. Tendencia que estamos observando a nivel europeo, donde los segmentos Ultra Luxury y Economy son las categorías que más han crecido en margen operativo en Europa entre 2019 y 2022 (5pbs cada uno).

En los tiempos de incertidumbre que vivimos será clave la capacidad de identificar océanos azules. En 2023 jugarán un papel clave algunos sectores emergentes como Education, Healthcare, Agribusiness, Data Centers, Sports, Infrastructure o Life Science entre otros. En el caso concreto de Life Science continuará la tendencia a crear clusters que agrupen empresas de Life Science donde desarrollarse en investigación y con proximidad entre competidores para aumentar de la productividad.