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Repunta la demanda de vivienda de obra nueva y de 2ª mano unifamiliar, con un moderado incremento de precios

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El Urban Land Institute (ULI) ha presentado hoy el informe ‘COVID-19 / Impacto en el sector inmobiliario’. Este estudio ha sido elaborado por ULI Spain con el fin de analizar el impacto de la COVID-19 en el sector inmobiliario desde una perspectiva técnica basada en datos. Las conclusiones obtenidas servirán para complementar –y quizás cambiar– la lectura que se ha venido haciendo de algunos de los efectos de la pandemia en el sector.

La cita ha contado con la participación de ponentes de gran prestigio internacional: Fátima Sáez del Cano, Executive Director de Grosvenor Europe; Pere Viñolas, CEO de Inmobiliaria Colonial; David Martínez, CEO de AEDAS Homes; y José Ignacio Morales Plaza, CEO de Vía Célere. Lisette van Doorn, CEO de ULI Europe, que ha introducido el webinar. Así mismo, Alfonso Benavides, presidente de ULI Madrid, ha ejercido de moderador.

El Urban Land Institute, que cuenta con más de 45.000 miembros en todo el mundo, tiene como misión perfilar el futuro del sector inmobiliario para lograr un impacto transformador en las comunidades de todo el mundo.

El sector inmobiliario durante la crisis

Durante 2020, España ha sufrido una gran incidencia de la COVID con el correspondiente impacto en el sector inmobiliario. Así, en lo que se refiere al segmento de oficinas, la pandemia ha traído una aceleración en la tendencia que ya existía de transformación de los espacios de trabajo, así como innovación y flexibilidad en el modo de relacionarnos en ellos. En lo concerniente al sector de las viviendas, y como consecuencia del aumento del teletrabajo, también ha supuesto un replanteamiento del diseño de los hogares.

Y es que, en esta crisis, el sector inmobiliario es parte de la solución. No ha cejado en su aportación a la sociedad, en inversión, empleo y búsqueda del bienestar de los ciudadanos en lo concerniente al cobijo de su actividad en la casa, el trabajo, el ocio y el deporte. La producción, venta y alquiler de inmuebles ha continuado en todo lo que han permitido las restricciones de movilidad, aforo, etc. dictadas por las autoridades para atender a la emergencia sanitaria. Asimismo, la innovación está presente en todos los operadores del sector, que desde el primer día se han venido adaptando a las nuevas condiciones. La digitalización y la sostenibilidad y la concienciación con el medio ambiente se mantienen como tendencias a integrar en el entorno actual.

Nuevas tendencias en vivienda

La pandemia ha puesto de manifiesto las carencias de algunas viviendas. Factores como el hacinamiento, la insalubridad o una deficiente habitabilidad han influido en la difusión de la enfermedad.

Las principales consecuencias negativas de la crisis sanitaria sobre las viviendas corresponden a la venta de la vivienda colectiva, en especial la de segunda mano, en zonas con mayor densidad de población. Sin embargo, contrariamente a lo que se ha visto y leído en algunos medios, la vivienda de obra nueva, así como la de segunda mano unifamiliar, presentan una tendencia positiva en las ventas y, en algunos casos, un cierto repunte de los precios.

Las familias parecen estar dando un mayor valor a las características específicas de la vivienda y menos a su localización. Algunas de las cuestiones más valoradas por el momento son la superficie de la vivienda, la presencia de espacios exteriores privativos, unas buenas condiciones de ventilación, distribuciones con espacios flexibles y adaptables, con algún espacio interior multiuso y disponibilidad de plaza de aparcamiento. Estas nuevas tendencias podrían suponer una revisión de los modelos de vivienda. La renovación de las viviendas existentes es –quizás hoy más que nunca– tanto una necesidad, como una oportunidad.

Otra de las conclusiones iniciales es que el acceso económico a la vivienda será aún más complicado tras la pandemia, en especial para jóvenes y familias con bajos ingresos. De ahí, los nuevos modelos de viviendas en alquiler, como el built to rent; de convivencia, como el coliving o el cohousing; o de inversión, como la llamada inversión de impacto, que suponen nuevas oportunidades para rebajar la tensión del mercado, aunque requerirían de actualizaciones de las normativas urbanísticas y jurídicas que las amparen.

Oficinas mejor comunicadas y sostenibles

Con respecto a las oficinas, las que tendrán un mejor comportamiento serán las bien ubicadas y comunicadas, eficientes y energéticamente sostenibles, donde los empleados quieran acudir porque tengan una buena experiencia de trabajo.

La oficina del futuro tenderá a un formato híbrido, en la que se combine el trabajo presencial con el teletrabajo ocasional, a elección del trabajador. En este modelo híbrido, las oficinas serán un “lugar de reunión”, de valor añadido, con espacios flexibles concebidos como lugares de encuentro, colaboración, creatividad, inspiración y comunicación.

En cuanto a si se producirá una reducción del espacio de oficinas que necesitarán las empresas a causa del teletrabajo, parece que esta no será proporcional al número de empleados que trabajen a distancia. En parte, debido a la tendencia de incremento de superficie de trabajo por empleado –tendencia anterior a la pandemia– combinada con una menor densidad de ocupación, que ahora se ve potenciada por la necesidad de distanciamiento social y por el cambio de modelos en las implantaciones de oficinas (más enfocado al empleado como usuario, su experiencia en el trabajo, etc.). Y también en parte porque la ratio de ocupación de oficinas incluye, no solo el puesto físico del trabajador, sino también los espacios complementarios.

Cambio en el modelo de ciudad

A nivel urbanístico, no parece que vaya a cambiar la tendencia contemporánea hacia una ciudad compacta. Las consecuencias estarán más bien relacionadas con una cierta reorganización interna y, aunque las zonas muy pobladas podrían estar asistiendo a un leve traslado de habitantes hacia zonas menos densas en la periferia, no parece probable que se produzca un traslado masivo hacia entornos no urbanos.

Un posible aumento del trabajo a distancia puede plantear un límite más difuso entre espacios laborales y viviendas, en un modelo de ciudad de mayor hibridación de usos que el actual, en donde convivan mezclados viviendas, oficinas, comercios y servicios básicos. Esto supondría una cierta crisis del modelo de los grandes centros exclusivamente financieros, que en algunos casos ya estaban en cuestión debido a su falta de vitalidad en ciertas franjas horarias o carencia de servicios. En cualquier caso, las grandes ciudades seguirán conservando el atractivo y las ventajas que supone la proximidad física entre residencias, empresas, servicios y transportes.

El informe contrastado

Durante el último año se ha opinado mucho sobre cuáles han sido los principales efectos de la pandemia en los segmentos oficinas y residencial y cuáles serán duraderos. A algunas de esas opiniones les faltaba comprobar los hechos. Sin embargo, se ha visto cómo esas opiniones se difunden y se repiten como si fuera la verdad. El informe de ULI España pretende ofrecer información fáctica y datos para dar pie a una conversación más sólida, profesional e informada que genere soluciones.

Realizado bajo la coordinación general de b720 Fermín Vázquez Arquitectos, el presente informe es el resultado de la combinación de siete estudios desarrollados por diferentes profesionales de organizaciones vinculadas con ULI. Estos combinan un análisis de datos objetivos, –incluida la información proporcionada por consultores especializados como CBRE, JLL o Savills Aguirre Newman, por citar algunos ejemplos–, y de trabajos de otros agentes, con entrevistas a ejecutivos de primer orden de la industria.

El informe, patrocinado por AEDAS Homes, Mutua Madrileña, Grosvenor y MERLIN Properties, ha sido elaborado durante varios meses y cerrado durante las primeras semanas de enero de 2021. Ofrece una opinión informada del impacto de la COVID-19 en la industria inmobiliaria, aún en plena pandemia, basada en datos objetivos y medibles, y de la que se pueden extraer unas recomendaciones iniciales.

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