Los activos inmobiliarios de los sectores logístico y residencial Multifamily, dos de los segmentos más resilientes y que mayor interés han despertado entre los inversores, han cerrado el primer trimestre de 2021 con una variación trimestral positiva en su valoración, mientras que los activos pertenecientes a los sectores retail y oficinas han experimentado un ligero ajuste a la baja en sus valoraciones en comparación con el trimestre anterior.
Así se desprende de los datos relativos al primer trimestre de 2021 del Índice_CBRE, primer índice de valoraciones de activos inmobiliarios pertenecientes a empresas cotizadas, desarrollado por el área de Valuation & Advisory Services de CBRE, primera firma internacional de consultoría y servicios inmobiliarios, que ha analizado cerca de 164 inmuebles con un valor agregado superior a los 6.700 millones de euros.
Según el Índice_CBRE, que muestra la evolución de las valoraciones de activos pertenecientes a sociedades cotizadas valoradas por CBRE, y que representan el 46,5% de la capitalización total de este tipo de vehículos dentro del mercado bursátil español (IBEX35, Mercado Continuo y MAB), dentro de los activos inmobiliarios de los sectores patrimonialistas tradicionales destacan los del sector inmologístico, que han incrementado su valor en el primer trimestre de 2021 un 1,14%, y los del segmento residencial Multifamily (1.03%). En el caso de los activos de los sectores retail y oficinas su valoración trimestral ha bajado un -1,26% y un -0,47% respectivamente.
Revalorización de los activos de los sectores logístico y multifamily
Las valoraciones de los 42 activos inmologísticos analizados (que suman más de 1,4 millones de m2 de superficie y un valor agregado de 1.291 millones de euros) arrojan una revalorización trimestral respecto al cuarto trimestre del año anterior del 1,14%, después de cerrar 2020 con una revalorización anual del 4%. “Los datos de inversión y contratación del primer trimestre posicionan al sector logístico como uno de los segmentos más sólidos, destacando el creciente apetito inversor por el producto de última milla”, explica Fernando Fuente MRICS, director nacional Valuation & Advisory Services CBRE España. Fuente añade con relación a las rentas, que se han mantenido estables en el primer trimestre debido al aumento de la oferta disponible de las naves de grado A, que “no se esperan cambios importantes en los próximos meses, si bien habrá un aumento de incentivos en nuevos contratos de arrendamiento”.
En el segmento del residencial en alquiler, que se consolida como uno de los principales motores del inmobiliario en la actualidad, el análisis de 73 activos valorados que suman un valor agregado superior a los 1.100 millones de euros muestra una revalorización trimestral del 1,03%.
En 2020, la revalorización anual fue del 0,69%, “Factores como el crecimiento del alquiler frente a la decisión de comprar, el incremento en el apetito inversor por este tipo de activos, con retornos atractivos, y la profesionalización generalizada del sector están favoreciendo el auge del residencial en alquiler, que en el primer trimestre de 2021 ha sido el primer asset class con mayor volumen transaccionado, con más de 771 millones de euros invertidos”, comenta Fuente. “Por el lado de las rentas, la tendencia a corto plazo será de estabilidad mientras que en el medio/largo plazo se espera un ligero repunte”.
Ajustes en los activos de oficinas y retail
Por otro lado, el ajuste experimentado en el valor de los activos del mercado de oficinas en el primer trimestre de 2021 -tras analizar 29 activos que suman 300.000 m2 de superficie y un valor agregado de 1.714 millones de euros- ha sido de -0,47%, después de un 2020 en el que el ajuste fue del -2,19%. Fuente destaca los datos de contratación del primer trimestre, con un incremento del 63% en Barcelona y un descenso en Madrid del 16% en comparación con el mismo periodo del año anterior, y señala que “existen empresas que no se han visto negativamente afectadas por la pandemia y que están impulsando la demanda, como JustEat, que ha alquilado un edificio recién rehabilitado en Méndez Álvaro de más de 7.000 m2 o el caso de Amazon en el 22@, que acaba de ocupar más de 8.000 m2”. Fuente destaca que “la polarización del mercado entre edificios Grado A bien ubicados y 100% alquilados, y los edificios de peor calidad, con disponibilidad y en ubicaciones secundarias”.
El segmento patrimonialista tradicional que mayor ajuste trimestral ha registrado en la valoración de sus activos en el primer trimestre de este año es el retail (-1,26%). “A pesar de correcciones en las rentas y cambios en los modelos de contrato, sigue habiendo interés por activos prime y operadores potentes, principalmente por parte de inversores institucionales presionados a invertir (aseguradoras, fondos de pensiones, etc…), si bien la mayoría de esas operaciones se efectúan fuera de mercado: se calcula que en 2020 entre el 40% y el 50% de las operaciones se hicieron off-market”, subraya Fernando Fuente MRICS, director nacional Valuation & Advisory Services CBRE España.
