El sector logístico, uno de los segmentos que mayor interés ha despertado entre los inversores, es el que mejor está resistiendo el impacto de la pandemia en el valor de los activos inmobiliarios, junto con el residencial en rentabilidad y los sectores alternativos. En el extremo opuesto, se sitúan los segmentos retail y hoteles, siendo los centros comerciales en ubicaciones secundarias los más afectados en términos de valoración por la caída de las afluencias. Así se desprende de los datos recabados y analizados por el área de Valuation & Advisory Services de CBRE, firma internacional de consultoría y servicios inmobiliarios, en la tercera edición de su informe Un Nuevo Horizonte Inmobiliario.
El informe Un Nuevo Horizonte inmobiliario, elaborado por el área de Valuation & Advisory Services de CBRE, llega al mercado español como una nueva herramienta de seguimiento y previsión de las valoraciones en un momento en que el sector inmobiliario necesita inteligencia de mercado, transparencia y visibilidad objetiva a futuro para tomar decisiones con confianza.
“Desde nuestra posición, continuaremos observando cómo evoluciona el mercado y el sentimiento inversor. Esperamos que en los próximos meses se sucedan acontecimientos que aporten un mayor optimismo en cuanto a la futura evolución de los valores”, señala Javier Kindelan, CEO, Valuation & Advisory Services CBRE Continental Europe y vicepresidente, CBRE España.
Gran interés de los inversores por el producto logístico
A pesar de la pandemia del COVID-19, los activos del sector logístico cerraron el cuarto trimestre de 2020 con una revalorización anual de alrededor del 5%, una tendencia que seguirá al alza en el segundo trimestre de 2021, con un incremento del valor de hasta el 6% en el caso de Madrid. De este modo, se prevé que las valoraciones de los activos inmobiliarios cierren el segundo trimestre del año con incrementos, con respecto al cierre de 2019, superiores al 11% en el caso de Madrid (11,67%); por encima del 8% en Barcelona (8,24%) y del 5% en Valencia (5,39%) y Zaragoza (5,23%).
“El enorme interés de los inversores por el producto logístico, sobre todo por aquellos en ubicaciones prime y contratos a largo plazo, ha dado lugar a una compresión en las rentabilidades hasta niveles nunca vistos en este sector. Esperamos que en el segundo trimestre de 2021 la yield prime en Madrid y en Barcelona se sitúe en el 4,5% con perspectiva positiva para los siguientes trimestres. A nivel de inversión, esperamos que el crecimiento del interés inversor experimentado por el producto de última milla continúe su crecimiento en el medio y largo plazo. Así mismo, confiamos en un aumento del interés por los activos de tipo “value-add”, argumenta Fernando Fuente MRICS, Senior director Valuation & Advisory Services CBRE España.
La recuperación de las afluencias, clave para la reactivación de los sectores retail y hoteles
“No cabe duda de que el año 2020 fue muy complicado para los centros comerciales. No obstante, a pesar de los malos datos del inicio de este año, marzo ha sido realmente esperanzador, con una recuperación del 85% en cuanto a las afluencias respecto de la cifra de 2020 y una mejora de las cifras de ventas de un 115% en los centros gestionados por CBRE. Para este año, confiamos plenamente en que la recuperación de las cifras de ventas y afluencias siga adelante a medida que la campaña de vacunación avance y gran parte de la población quede inmunizada, disminuyendo el lógico temor del consumidor”, comenta Pablo Carnicero, senior director Valuation CBRE España.
Según las previsiones de CBRE, el ajuste del valor de los centros comerciales situados en áreas secundarias podría superar el -4,35% al cierre del segundo trimestre de 2021, mientras que el ajuste en el valor de los centros ubicados en zonas prime sería menor (-1,49%). “Esperamos que el volumen de inversión en centros comerciales se mantenga en niveles bajos, al existir una amplia diferencia entre las expectativas de rentabilidades entre compradores y vendedores, especialmente para aquellos inmuebles que siguen teniendo una buena operativa”, añade el experto de CBRE.
En el caso del High Street, las previsiones de CBRE para el cierre del primer semestre del año apuntan a una caída de más del 2% en el caso de los activos ubicados en las principales calles comerciales de Madrid. En Barcelona, el ajuste llegaría al 3,28%. “Esperamos que las rentas de mercado continúen ajustándose durante 2021 hasta situarse un 15% – 20% por debajo de las rentas de 2019. En este sentido, confiamos en que la recuperación de parte de lo perdido comience el próximo año y quede estabilizado en el año 2024 (en paralelo con la recuperación del turismo)”, expone Carnicero.
Con respecto al mercado hotelero, se percibe una mejora con respecto al cierre del Q4 de 2020 de en torno al 4%, quedando el ajuste de valores en un -7,75% en el caso de los hoteles vacacionales, y del -7,5% para el producto urbano, siempre en relación con el cierre del Q4 2019. Recuperan así parte de una caída que alcanzó casi el 12% en ambos casos durante el año 2020. Los expertos de CBRE se muestran optimistas en cuanto a la recuperación de la ocupación en los establecimientos hoteleros: “2021 será todavía un año negativo en cuanto a resultados comparado con 2018-2019, pero se espera una fuerte recuperación de la ocupación, sobre todo en el segmento de ocio, desde principios de 2022, con una vuelta a la normalidad relativa para mediados o finales de 2023”.
Carnicero añade que “la tendencia de crecimiento en los valores para los activos hoteleros prime viene motivada por un horizonte temporal menor en la recuperación operativa respecto a diciembre 2020, menor incertidumbre sobre el potencial del sector turístico español como motor económico y por ende una ligera bajada de las tasas de descuento”.
