Como ya venía avanzando Knight Frank, 2020 ha sido un año bueno para el sector logístico a pesar de la pandemia. Y es que, tal y como revela el snapshot publicado por la consultora inmobiliaria sobre este segmento, la ocupación en Madrid registra un aumento del 74 % durante 2020 y una inversión en toda España que, aunque inferior a la cifra récord alcanzada en 2019, es superior a la de los años anteriores.
La absorción del último trimestre en Madrid mantuvo en los últimos meses el excelente ritmo alcanzado durante todo el año, llegando a la cifra de 270.000m2 contratados, casi el doble que en el último trimestre de 2019. Esto permitió que, en total, el acumulado aumentara un 74 % interanual, ya que el ejercicio cerró con más de 970.000m2 contratados. Por su parte, en Barcelona, 2020 cerró con 415.000m2 firmados, lo que supuso un retroceso del 30 % con respecto al año anterior.
La tasa de disponibilidad se mantiene en este periodo en el entorno del 7 % en Madrid, y baja ligeramente al 3% en Barcelona. Las rentas medias prime tampoco han variado significativamente en estos dos mercados (5,50€/m2/mes en Madrid y 7€/m2/mes en Barcelona), aunque el efecto last mile ha permitido un suave aumento en la 1ª y 3ª corona de Madrid.
Entre las operaciones de ocupación más destacadas durante los últimos meses del año, se encuentra el alquiler por parte de Zalando de 37.500 m2 en Illescas (Toledo), la ocupación de 29.800m2 por parte de Zeleris en Torrejón de Ardoz (Madrid) y la firma para la instalación de CBL Logística en una nave de 29.500m2 en Illescas cuyo arrendamiento confió Nuveen a Knight Frank.
Como explica Adrián Romero-Amich, Head of Logistic Leasing de Knight Frank, “estas tres operaciones entran dentro del top 5 de las firmadas en Madrid en 2020 y consolidan el mercado de la capital y la creciente demanda hacia plataformas XXL. Estamos muy orgullosos de haber contribuido en una de las mayores firmas de alquiler logístico de un ejercicio tan atípico como 2020”.
En lo que se refiere al mercado de inversión, 2020 cerró también con cifras muy positivas. Entre octubre y diciembre se superaron los 880 millones de euros, cifra más de un 75 % superior a la del mismo trimestre de 2019. La inversión total del ejercicio se mantuvo por encima de la registrada en los últimos años (a excepción de la cifra histórica de 2019), ya que se superaron los 1.500 millones de euros en el total del ejercicio. En Madrid, la inversión anual se situó próxima a los 840 millones de euros, cifra similar a 2019, y en Barcelona descendió un 25 % hasta los 320 millones de euros, un dato no obstante por encima de la media de los últimos años. Las yields se mantuvieron estables en el 4,75 % en los dos mercados.
Entre las operaciones de inversión más destacadas durante los últimos tres meses del año se encuentra la venta por parte de Patrizia del Centro Logístico de Amazon en Alcalá de Henares, por 112,3 millones de euros, a un fondo gestionado por la misma compañía. Le sigue la operación que afecta a una cartera logística de Prologis, con activos en Tarragona, Barcelona y Sevilla que suman más de 130.000m2, a Clarion Partners por 86 millones de euros, y una cartera con inmuebles en Madrid y Barcelona que Allianz ha adquirido a VGP por 70 millones de euros.
Como referencia, y para contextualizar la importancia de este segmento a lo largo del pasado ejercicio, cabe destacar que, el e-commerce registró, tan solo en el primer semestre de 2020, un volumen de negocio próximo a los 24.300 millones de euros, un 6 % más que un año antes. Un crecimiento que se espera tenga continuidad de forma que previsiblemente este año se seguirán consolidando estos activos, y ya no solo en los entornos de Madrid y Barcelona (en su última milla, pero también en segundas y terceras coronas), sino también en los alrededores de otras poblaciones próximas al millón de habitantes.
Alejandro Vega-Penichet, director del Departamento de Industrial y Logística de Knight Frank, opina que “durante este 2021 seguiremos viendo la digitalización de muchas empresas para ser más competitivas, y por tanto un mayor volumen de negocio del e-commerce permitiendo un mercado de alquiler fuerte, una mayor tasa de contratación que en años anteriores, una demanda más especializada y dirigida principalmente a naves de mayor calidad mejorando asi nuestro stock logístico”.
“El mercado de inversión en este 2021 –continúa Vega-Penichet– seguirá siendo el más atractivo para invertir, una vez más por los mejores retornos (cada vez más ajustados) ofrecidos en comparación con otras plazas europeas, por la diversificación del capital de muchos fondos, y por los excelentes fundamentales del sector logístico. Así que, sin ninguna duda, veremos un mercado más competitivo, dando como resultado una ligera compresión de yields. Aun así, este 2021 será un año récord en número de operaciones con un volumen total transaccionado a final de año por encima de los 3.000 millones de euros”.
